Prix demandé
200 000 €
Estimation basse
100 000 €
Estimation haute
150 000 €
Écart constaté
+33 % de surestimation
Stratégie recommandée
Vente à un particulier
Section 01
Synthèse du bien
Ensemble de deux parcelles cadastrées, soit 2 997 m² au total. Opération envisagée : acquisition groupée pour édifier un seul lot d'habitation sur la partie constructible.
⚠️ Particularité majeure
Les deux parcelles appartiennent à deux propriétaires distincts. La parcelle Parcelle A est enclavée et ne dispose d'aucun accès propre à la voie publique.
Section 02
Contexte urbanistique — Analyse PLU
Zonage applicable : PLUH Métropole de Lyon.
| Parcelle | Superficie | Zone(s) PLU | Constructibilité |
|---|
| Parcelle A |
1 770 m² |
N2 (zone naturelle et forestière) |
Non constructible |
| Parcelle B |
1 227 m² |
URi2c (~¼) + UCe4a partiel + N2 |
Constructible sur ~300 m² seulement |
Prescriptions identifiées :
| Contrainte | Impact opérationnel |
|---|
| EVV — Espace Végétalisé à Valoriser | Grève les deux parcelles — impose le maintien du caractère végétal |
| EBC — Espace Boisé Classé | Interdit tout défrichement et toute construction sur les emprises concernées |
| Enclavement Parcelle A | Nécessite une servitude de passage formalisée sur Parcelle B |
| Division parcellaire | Impossible — EBC + EVV + N2 interdisent toute division à fin de construction |
Conclusion urbanistique
Le foncier exploitable pour une construction se limite à
environ 300 m² sur la parcelle Parcelle B (soit 10 % de la surface totale). La parcelle Parcelle A, qui représente 59 % de la surface, n'apporte
aucun droit à construire. L'opération se résume à l'édification d'une maison individuelle sur un terrain constructible effectif très réduit.
Section 03
Localisation et dynamique de marché
Commune résidentielle prisée du Val de Saône, à 12 km au nord de Lyon. Cadre verdoyant, bords de Saône, tissu pavillonnaire de qualité. Gare SNCF à proximité (Lyon Part-Dieu en ~25 min). Commune recherchée par les familles CSP+ ; tension foncière modérée mais offre constructible rare.
| Profil d'acquéreur | Intérêt | Commentaire |
|---|
| Marchands de biens / Promoteurs | Très faible | L'emprise constructible (~300 m²) ne permet pas d'opération rentable |
| Foncières / Investisseurs locatifs | Aucun | Pas de flux locatifs envisageables |
| Particuliers — résidence principale | Fort | Seule cible pertinente : acquéreur souhaitant construire dans un cadre naturel |
Section 04
Références de marché
Données DVF non disponibles pour ce secteur précis. Références reconstituées à partir des annonces actives et transactions récentes sur le secteur (2023–2024).
| Type de bien | Surface | Prix | Prix/m² |
|---|
| Terrain viabilisé constructible (communes voisines) | 400–600 m² | 150 000 – 220 000 € | 250 – 400 €/m² |
| Terrain à bâtir (annonces actives) | 500 m² | 180 000 € | 360 €/m² |
Décote pour contraintes EVV / EBC
Les terrains grevés d'Espaces Boisés Classés ou d'EVV subissent une décote de
40 à 60 % sur la partie non constructible, voire une valeur quasi nulle si aucune jouissance privative n'est possible.
Section 05
Potentiel de valorisation
| Levier | Faisabilité | Commentaire |
|---|
| Division parcellaire | ❌ Impossible | EBC + EVV + N2 interdisent toute division à fin de construction |
| Promotion immobilière | ❌ Non viable | Emprise constructible trop faible (~300 m²) |
| Surélévation / Extension | ❌ Non applicable | Terrain nu sans bâti existant |
| Changement de destination | ❌ Non applicable | Terrain nu |
| Construction d'une maison individuelle | ✅ Possible | Seul scénario réaliste — maison de 100–150 m² hab. sur ~300 m² constructibles |
Aucun levier de valorisation professionnelle. Le bien s'adresse exclusivement à un particulier souhaitant construire sa résidence principale dans un cadre naturel préservé.
Section 06
Analyse du prix et fourchette d'estimation
| Composante | Surface | Valeur estimée |
|---|
| Emprise constructible (Parcelle B – zone URi2c) | ~300 m² | 90 000 – 120 000 € (300–400 €/m²) |
| Foncier naturel non constructible (Parcelle A + reste Parcelle B) | ~2 700 m² | 10 000 – 30 000 € (valeur d'agrément uniquement) |
| Total estimé | 2 997 m² | 100 000 – 150 000 € |
Estimation basse
100 000 €
Hypothèse prudente
Estimation haute
150 000 €
Conditions favorables
⚠️ Écart constaté avec le prix demandé
Le prix demandé de
200 000 € est surestimé de
+33 % par rapport à l'estimation haute (150 000 €). Le vendeur valorise la surface totale comme si elle était intégralement constructible, ce qui n'est pas le cas au regard du PLU.
Section 07
Conclusion et recommandations Valorimmo
Ce que ce diagnostic vous permet de faire
1
Repositionner le prix de vente — Une fourchette de 100 000 à 130 000 € est nécessaire pour susciter l'intérêt d'un acquéreur particulier et conclure dans des délais raisonnables.
2
Clarifier la structure juridique — Deux propriétaires distincts : prévoir une promesse synallagmatique liant les deux vendeurs, ou une cession groupée via une SCI.
3
Obtenir un Certificat d'Urbanisme opérationnel (CUb) — Confirmer la surface de plancher autorisée et les conditions de raccordement aux réseaux avant toute commercialisation.
4
Cibler les bons acquéreurs — Ce bien s'adresse à des particuliers souhaitant construire dans un cadre naturel, et non à des investisseurs professionnels. La commercialisation doit être orientée en conséquence.
"Avec les bons éléments en main — prix ajusté, cadre juridique clarifié, droits à construire certifiés — ce bien a toutes les qualités pour trouver preneur rapidement auprès d'une famille en quête d'un cadre de vie exceptionnel."
Rapport établi sur la base des données urbanistiques disponibles (PLUH Métropole de Lyon) et des références de marché collectées. Une vérification en mairie et l'obtention d'un Certificat d'Urbanisme opérationnel (CUb) restent indispensables avant tout engagement. Ce rapport est un outil d'aide à la décision et ne constitue pas une expertise judiciaire.